LØRN case C0266 -
LØRN. STARTUP

Hans Kristian Grani

Gründer og daglig leder

Areo

Bærekraftig bruk av bygg

I denne episoden av #LØRN snakker Silvija med gründer og daglig leder i Areo, Hans Kristian Grani, om grensesnittet mellom BIM (bygningsinformasjonsmodellering), grønne bygg og Prop-Tech (Property Technology). Silvija og Hans Kristian diskuterer hva som ligger i løftet om bærekraftig bruk av bygg, og hvordan vi gjennom teknologi kan optimalisere livsløpet til bygninger allerede i planleggingsfasen.
LØRN case C0266 -
LØRN. STARTUP

Hans Kristian Grani

Gründer og daglig leder

Areo

Bærekraftig bruk av bygg

I denne episoden av #LØRN snakker Silvija med gründer og daglig leder i Areo, Hans Kristian Grani, om grensesnittet mellom BIM (bygningsinformasjonsmodellering), grønne bygg og Prop-Tech (Property Technology). Silvija og Hans Kristian diskuterer hva som ligger i løftet om bærekraftig bruk av bygg, og hvordan vi gjennom teknologi kan optimalisere livsløpet til bygninger allerede i planleggingsfasen.
Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

23 min

Choose your preferred format

SS: Hei og velkommen til Lørn. Mitt navn er Silvija Seres og tema i dag er byggeteknologi. Gjesten min er Hans Kristian Granli fra Areo, grunder og daglig leder. Velkommen.

HG: Tusen takk.

SS: VI skal snakke om grunderskap i en veldig over etablert bransje. Hvordan tør man å utfordre forretningsmodeller som hittil har fungert nesten for godt og noen konkrete prosjekter som dere har. Men før vi gjør det så vil jeg at du skal fortelle om deg selv. Hvem er du og hva driver deg?

HG: Jeg tar utgangspunkt i det du sier med byggtek, at det er en kombinasjon av det tradisjonelle og praktiske, og det digitale og nye. Det har vært en rød tråd for meg gjennom karrieren. Det begynte med at jeg vokste opp på gård med hammer, malekost og traktor, samtidig som jeg hadde ZX86 og Commander 64, altså datamaskiner, på loftsrommet. Jeg begynte på tømring på vgs og der var det dataassistert konstruksjon og tegne digitalt som var det mest spennende. Så gikk jeg på ingeniørhøyskolen, der hadde systemet kommer lengre, så det var 3D-modellering som var gøy. Så begynte jeg å jobbe som eiendomsforvalter og forstod at tilgang på data for de som skulle drifte byggene og bruke det som ble brukt i prosjektete ikke var lett å få tilgang på. Det var ikke lett å holde det vedlike eller skjønne hva rådgivere og arkitekter hadde tenkt å gjøre. Det er det som har vært fokuset etterpå og prøve å ta tak i livsløp og optimalisering av drift og vedlikehold av bygningsmasse.

SS: Livsløp på bygg. Sånn at vi oversetter det til et enklere språk, så det dere prøver å gjøre er å samle informasjon fra arkitekter, offentlige eiendomsregister, materialer og få folk til å se helheten i dette som også kan brukes til å videreutvikle eller vedlikeholde bygg.

HG: Spekteret med å forvalte, vedlikeholde og utvikle byggene. Det er mange aktører som er involvert og flere firmaer som er inne. Som eiendoms bedrift har du gjerne en portefølje du skal drifte eller om man har mange skoler omkring i byen. Det å optimalisere og prioritere å ta de riktige beslutningene i forhold til om pengene brukes riktig og hva som er riktig ny teknologi i implementeringen av et bygg. Det er mange beslutninger og underlag. Etterhvert som byggene lærer så trenger man en felles måte å fange opp all kunnskapen og dele den med samarbeidspartnere på.

SS: Hva lærer byggene? Hva er data?

HG: Bygget er prosjektert for noe. Det blir mer vanlig å ha lavenergi eller Paveras jobber med at du skal produsere mer energi enn du har brukt. Da bruker vi masse tid og ressurser på å planlegge det på riktig måte og så blir det overlevert til en bedriftsorganisasjon for at du skal få tilbake energien og oppnå det bygget er planlagt for. Så må det hele tiden finpusses, overvåkes, tilpasses og det kommer kanskje ny teknologi som du må ta stilling til. Dataene kommer delvis fra tidligere faser, hva var formålet og hva har vi tenkt der? Men nå kommer det mer fra sensorer og automatisk fangst av data i forhold til luftkvalitet og energiforbruket. Hva er bruken av rommet? Hva bruker brukerne på en fleksibel arbeidsplass som man kan fore tilbake til planlegging og optimalisering av driften?

SS: Som en amatør bruker av hus. Hvorfor er det så sjeldent at de som designer og bygger et hus også står for vedlikehold? Jeg skjønner at det er en forretningsmodell som krevde forskjellig kompetanse før, men nå må det være masse synergier for å tilrettelegge for optimal drift og videreutvikling helt fra starten. Ser du noen nye forretningsmuligheter?

BM: Det nærmeste vi har i Norge per i dag er OPS-prosjektene.

SS: Som betyr hva?

BM: Som betyr offentlig privat samarbeid. Der private aktører tar seg av driften f.eks. Tegner en kontrakt som sier at de skal drifte en barnehage i 10 år etter overlevering eller de bygger en vei og skal leve av bompengene. Det er babysteg vi gjør her, men internasjonalt kommer det store aktører som gjør om hele prosessen. Innen eiendom så er (?) kanskje mest kjent. De drifter på en helt ny måte og tar seg av design og hele prosessen inne i et råbygg. Det er andre eksempler på hvordan hele prosjektering og utbyggingsprosessen. Men hele livsløpet er det ikke så mange som ser på enda. Det er veldig stor forskjell på måten å gjøre ting på. Det er lange tidsløp. Et byggeprosjekt er kanskje 3-4 år mens en eieprosess er 60 år. Eiendomsforvaltene har tjent mest penger på å kjøpe og selge bygg på riktig tid, kanskje ikke på å optimaliserer driften. Det har litt med tidene vi har vært gjennom nå.

SS: Kan du fortelle om BIM? Der har det skjedd en stor utvikling, hva er det og hvorfor er det viktig? Litt om noe spesielt godt vi gjør i Norge på området.

BM: Det er to ting. Det ene er informasjonsmodellering for byggemiljøet. Informasjonsmodellering betyr at vi har felles forståelse av et fagområde eller domene. At vi har definert at byggene våre har etasjer, det er systemer som må kjøre komponenter sammen og vi har felles betegnelse av dem som gjør at vi kan utveksle mye lettere mellom systemer. Vi kan lage et vedlikeholdssystem som importerer informasjon fra et prosjektering eller et utbyggingssystem. Det er den måten vi fokuserer på mest. Samtidig er en BIM-modell den intelligente databasen som beskriver et bygg og på grunn av modellnavnet er det lett å tenke at det er en 3D-modell og grafisk, istedenfor å tegne masse streker på et ark, så modellerer vi et 3D bygg og generer tegningene derfra. Dualiteten mellom informasjonsmodellering, standardisering av informasjon for et domene som gjør at det er mye lettere å integrere, men også den intelligente databasen som er en kombinasjon av strukturert data og 3D grafiske modeller.

SS: Her er det mye annen teknologi. Dere baserer dere mye på CAD systemer og datainnsamling fra sensorer. Vi har snakket med folk fra VR som dimension T som gjør disse virtuelle modellene og det brukes tvillinger, ikke bare på bygg, men på skip og plattformer. Der trengs deres type data i veldig stor grad. Man sier man kan spare penger på design, men også senere på vedlikehold. Si litt om typer teknologier i tillegg til BIM som du ser om sentralt i det dere gjør.

HG: BIM er kjernen der vi kommer fra. Men for å få til en digital tvilling så må vi koble oss på andre typer teknologier og gjøre det lett å koble det sammen. Det er kanskje IOT, en kombinasjon av den bygningsautomasjonen som…

SS: Internet of things.

HG: Ja. Du har alltid hatt sensor og styring på bygg, men kanskje ikke brukt det proaktivt og koblet det mye opp mot den daglige driften og optimalisering for sluttbrukeren. Det er mer et verktøy for vaktmesteren å ta tak i en alarm. Ellers skjer det mye på Proptech. Alt blir digitalisert- det er digitale nøkler, digitale møteromsbookinger, mer kobla til IT-systemer som er integrert på de ulike stedene. Det er sammensmelting av ulike fagområder. I forhold til å jobbe med effektiv eiendomsdrift så må vi integrere oss veldig tett mot byggeprosess, delvis fordi vi får dokumentasjon fra byggeprosessene, men det skal også stadig bygges om. Det skal gjøres beslutninger, skal vi bygge om eller rive ned? Hva er mest i forhold til bærekraft og klimagassutslipp? Vi må også integrere oss tett mot sensorikken, men hvis du er et eiendomsselskap så er kanskje hoveddelen du jobber med kundebehandling og forretningssystemer, mye økonomi. Alle de prosessene trenger en viss kobling mot byggene. Hvis du leier ut arealer så er det bygg, soner og etasjer, hvis det er et problem noen rapporterer inn så er det knyttet til et system som du har en kontrakt for noen som skal drifte det.

SS: Vil du hjelpe oss når cyber security kommer inn i miksen med IOT og kobling mot helse? Vi kan ikke la være for det blir så effektivt og attraktivt. Jeg spurte hvorfor du synes dette er spennende og du sa at delvis fordi det er så tverrfaglig, og vi har ikke engang rørt de andre teknologiene som jeg hadde lyst til å gå inn i. Som f.eks 3D printing som vi foreløpig ler av, men det printes hus. Det som fascinerer meg er at husene ikke ser ut som vanlige hus, det ser ut som en person på et stoff har drømt om. Det er organiske, gaudi-aktige former. Man må lære seg å være tømrer helt på nytt?

HG: Det er forskjellige typer industrialiseringen ser på. Det er noen selskaper, hvis noen er ekstra interessert burde de sjekke Katerra som starta med å modernisere vareflyten og tenkte på å levere byggevarer på en mer effektiv måte. Tenker litt IKEA og Tesla. Det de fant for å kunne gjøre det på en effektiv måte var å først ta kontroll på byggeprosessen fordi de ikke kunne sende sine varer ut på en normal byggeprosess og de måtte ta kontroll på designprosessen. I det tilfelle så ser de på 3D-printing på enkelte komponenter og spesielt hvis noe ryker. Du trenger ikke ha et stort varelager hvis en lysbryter ryker og du har konfigurasjon på den så kan du skrive den ut lokalt. Men på en masseproduksjon så kanskje det produseres billigere i Kina og det vil leveres flatpakket og det monteres på byggeplassen.

SS: Jeg vil be deg si litt om det du konkret jobber med. Du snakker mye om modellkvalitet og bærekraft i bruk. Si litt om de prosjektene.

HG: Samarbeidet vi har med NMBU på bærekraftig bruk av bygg.

SS: NMBU har et kjempe spennende bygg. Si hvorfor?

HG: De er mange fordi det er en samlokalisering av gamle veterinærhøgskolen og landbrukshøgskolen. Som er nye NMBU på Ås. Statsbygg sier det er det mest komplekse bygget de noen gang har bygd. Jeg tror det er 80 000 rom og en stor andel av det er tekniske rom.

SS: Mange dyr.

HG: Ja, og mye farer for smitte. Så det er helt avgrenset klimasoner i tilfelle de får inn noe som ikke bør spre seg. Det er den ene siden. Samtidig har du mange, gamle bygg som er verneverdige fra gamle landbrukshøgskolen, men som trenger å komme seg opp på et nytt nivå. I den prosessen var de tidlig ute med å bruke BIM, også for nybyggene, men vi synes det er like spennende med moderniseringsprosjektene. Hvordan få inn masse ny teknologi i et eksisterende bygg uten at de bygger for mye. Da er det mye teknologi som skal inn i kjelleren og opp på loftet. Da begynte de først med å se på hvordan BIM kan brukes som et samhandlingsverktøy for nettopp å se på hvordan vi får rørene og spagettien som skal til kjellerne og loftet. De plassert ut BIM-kiosker, altså stasjonære arbeidsstasjoner i hver oppgang og der stod alle fagarbeiderne og diskuterte hver morgen for å se hvordan de skulle planlegge jobben sin. Når de skulle over i drift med byggene, så var det to ting de ønsket. Det ene var å se etter en BIM-kiosk eller samhandlingsløsning for de som skal drifte bygget for da kan ikke de stå i oppgangene lenger. Da er det en kombinasjon av mobile enheter eller samhandling på kontorer før de går på jobben. Den andre tingen som er like viktig, er å se på hvordan miljøbyggene og de moderne byggene er for brukerne. Som etterhvert forventer seg mer teknologi og bedre inneklima. Litt av grunnen til at det blir pusset opp er fordi det var dårlig på en del av de byggene. Det er forskjellige behov. Prosjektet vi har fått støtte til går på bærekraftig bruk av bygg og se på hvordan grensesnittet mellom hvordan man forvalter og en sluttbruker blir bedre ved bruk av ny teknologi og hvilken plattform det å ha gode BIM-modeller og ha gode automasjon kan gjøre for de prosessene. På den ene siden, de som bruker fleksible bygg trenger å kunne orientere seg, og bestille og bruke areal som er tilgjengelig. Mens de som planlegger og skal optimalisere driften trenger å vite hvilken rom som er i bruk og hvordan de kan fjernstyre brukerne slik at de ikke trenger å holde alle lesesalene varme hver kveld midt på vinteren.

SS: Fra robotkirgurer og robotjurister til robotvaktmester og robotresepsjonister. Vi er snart tomme for tid, så jeg skal lese opp noen norske eksempler som du synes er spennende. Du snakket om disruptive technology som er en spennende mikrochip teknologi. Nlink som er roboter som brukes i konstruksjon til å bore hull på riktig plass. Dimension T som er et selskap som brukes til modellering i designfasen blant annet. Du nevner Power House som et bransje initiativ som dreier seg om husene som lager mer energi enn de bruker opp. Si en setning om CityxChange og smartby Trondheim.

HG: Det de gjør er å tenke et steg høyere i forhold til å produserer mer energi enn det du forbruker og tenke områder i stedet for et enkelt bygg. Tenke hvordan kan overskuddsenergi i et bygg overføres til et annet bygg og hvordan kan intelligens i forhold til et minigrid optimaliseres. Det er et nytt prosjekt, men grunnen til at jeg synes det er spennende er at med smarte byer høres veldig lurt og fint ut, men det virker vanskelig med tanke på hvordan det skal skje i praksis og hvordan skal vi gjennomføre, og se at noen tar tak i det og faktisk får det til. Det de sier er at det er reguleringer som er utfordringen, det er ikke teknologien. Det er regelverket de må omstille for at det skal gå i orden. Det er ofte det vi ser i byggebransjen, at det er de gamle kontraktsformene, og måten å være motiver og få penger på som må utfordres for at vi skal hente ut potensiale.

SS: Jeg spurte om den viktigste kunnskapen om fremtiden og du snakker om endringsledelse. Jeg spurte deg om det er noen unike styrker vi har i Norge og du snakker om dugnadsånd gjennom bransjesamarbeid og det synes jeg er spennende, skulle gjerne gravd mer i det. Har du noen anbefalinger i forhold til hvor man kan lære mer?

HG: For å lære mer så må man følge med på podcast og twitter. Ha en kurert liste over nye artikler og meninger. Hvis du vil ha enklere veier inn på dette domene så er det en egen youtube kanal som heter BIM, som er populærvitenskapelig framstilling av BIM. Teknisk ukeblad er flinke på bransjestoff og spesielt mot teknologi. Ellers så er det mye forsknings- og studentrapporter, being smart har en egen side med alle studentrapporter som er skrevet om BIM. Det blir fler og fler hvert år. Å skumme gjennom dem er en fin måte.

SS: Så gøy at du leser dem. Det burde flere gjøre.

HG: Det er mange timer arbeid som du får dra nytte av ved å skumme gjennom på én times tid.

SS: Kan du legge igjen et lite sitat til våre lyttere som en avskjedsgave?

HG: Jeg vet ikke om det er direkte sitat, men jeg vil trekke fram tittelen på en rapport som heter “from thousands to billions” som er skrevet av World Green Council som jobber med miljøsertifisering og har mål om å gjøre så mange bygg som mulig miljø og bærekraftige. Jeg har jobbet med dette i mange år og de tok tak i Parisavtalen og hva som må til for å nå den. De har tegnet opp grafen som viser hvilken hastighet de har klart å gjøre byggene bærekraftige per år og så ser de på hva slags kurve vi må ha for å komme dit vi skal. Det er en ekstrem forvandling som trengs. Vi har mange gode forbildeprosjekter både innen BIM og bærekraft i Norge. Det vi må gjøre er å ta erfaringen og resultatetene fra dem tilgjengelig for alle. Det er litt av det vi vil være med å bidra til. Å gjøre ting tilgjengelig og få folk til å komme i gang og bidra. Få motivasjon til å digitalisere, ikke bare nye bygg, men de eksisterende byggene.

SS: Du nevner eksempler som store sykehus, Statsbygg og Avinor som går foran i forhold til grønne bygg. Jeg så at flyplassen på Gardermoen er en nøytral flyplass, hvordan kan en flyplass være nøytral?

HG: Jeg er usikker. I tilfelle der kan det hende de kjøper klimakvoter. Jeg kjenner mer til hva de har gjort med BIM der. Der er det kåringer hvert år på hvem som er de beste åpne BIM prosjektet og der vinner Norge hvert år. Du spurte om det tidligere, og der vil jeg trekke frem bruk av åpen BIM og store utbyggingsprosjekterr som Avinor, helsebyggene og Statsbygg er kjempe langt framme.

SS: De er transparente i utbyggingsprosessen også?

HG: Ja, etterhvert får de gode erfaringer. De har hatt muligheter til å starte for de vet at de skal sitte med byggene. Det vi ønsker å hjelpe til med er at de som potensielt skal selge byggene etter et år at det skal ha en verdi, den digitale tvillingen, ha orden på servicesettet. og kunne overføre data fra aktør til aktør.

SS: Hvis man skal huske en ting fra samtalen?

HG: Det er masse god teknologi. Det kommer mer og mer. Det viktigste er kompetanse og for vår bransje er det ofte bestillingskompetanse. For å få bestillingskompetanse må du ut å trene. Du må snakke med Simon og lære. For byggeprosjekter så legges føringen tidlig i forhold til hvilken avtaler som gjøres. Vi har kommet inn i masse byggemøter der vi forklarer hvordan de kan strukturere ting på en god måte for god drift, men hvem skal betale for det for vi har fast pris for kontrakter som er regulert på den og den måten. Det var mer en enn ting, men tren og lær slik at du kan gjøre gode bestillinger.

SS: Gode bestillinger er de som bestemmer fremtiden tror jeg. Hans Kristian Grani fra Areo, tusen takk for at dere er en viktig katalyst for denne utviklingen i byggebransjen.

HG: Tusen takk for jeg fikk komme.

SS: Tusen takk til dere som lyttet.


Hva er det viktigste dere gjør på jobben?

Vi digitaliserer eiendomsledelse ved å tilby en samhandlings- og integrasjonsløsning som bygger på datamodellen til åpen BIM. Det viktigste vi gjør er å gjøre data tilgjengelig på en enkel måte for de som skal utføre en jobb, eller ta en beslutning knyttet til noe som har med et bygg eller en eiendom å gjøre.

Hva fokuserer du på innen byggtech?

BIM er hele byggets livssyklus. Vi er nok sterkest innen driftsfasen for å støtte facility management og andre FDVU-prosesser. For at vi skal få gode data i modellene må vi være aktive tidlig i prosessen, validere og kvalitetssikre data underveis.

Hvorfor er det spennende?

Det er friske bygg, bærekraftig og grønt. Da føler en at man bidrar til noe større.

Hva synes du er de mest interessante kontroverser?

BIM skal være løsningen som integrerer og samordner alle aktører i bransjen, men samtidig har alle sin posisjon å forsvare. Da kan det være vanskelig å få til et helhetlig løft som alle er enig i.

Dine egne relevante prosjekter siste året?

Vi har jobbet mye med modellkvalitet og utforsking av muligheter. Vi ser på hvilke nytteverdi BIM og digitale tvillinger gir for de ulike prosessene for ulike avdelinger og roller i et typisk bygg eller eiendomsselskap.

Dine andre favoritteksempler på byggtech internasjonalt og nasjonalt?

Norske startups. Disruptive Technologies, nLink og Dimension10 er med på å bygge opp et community.

Hva tror du er relevant kunnskap for fremtiden?

Digitale forretningsmodeller, endringsledelse, teknisk løsningsarkitektur og bærekraftig forretningsutvikling.

Hva gjør vi unikt godt i Norge av dette?

Vi utnytter nye teknologier og arbeidsmåter for tradisjonelle industrier, og har dugnadsånd gjennom bransjesamarbeid og interesseforeninger. I tillegg har vi et industrisamarbeid utenom kjernevirksomheten. Industrielle nettverk der konkurrenter samarbeider om å digitalisere sammen.

Et favoritt fremtidssitat?

From thousands to billions.

Viktigste poeng fra vår samtale?

Digitalisering av bygg for hele næringskjeden og for hele livsløpet er en kompleks utfordring. Man må kombinere lærdom fra andre bransjer med erfaring fra forbildeprosjektene innen bygg og eiendom.

Hans Kristian Grani
Gründer og daglig leder
Areo
CASE ID: C0266
TEMA: TRANSPORTATION AND CONSTRUCTION
DATE : 190227
DURATION : 23 min
LITERATURE:
The B1M på YouTube TU bygg - nasjonale artikler med stort innslag av teknologi
YOU WILL LØRN ABOUT:
BIMPropetech IoT Modellkvalitet Intelligent database
QUOTE
"BIM skal være løsningen som integrerer og samordner alle aktører i bransjen, men samtidig har alle sin posisjon å forsvare. Da kan det være vanskelig å få til et helhetlig løft som alle er enig i."
More Cases in topic of TRANSPORTATION AND CONSTRUCTION
#C0242
TRANSPORTATION AND CONSTRUCTION
Smart charging of Electric cars

Anders Thingbø

CEO

Zaptec

#C0267
TRANSPORTATION AND CONSTRUCTION
AI i arkitektur og eiendomsutvikling

Håvard Haukeland

Co-founder og CEO

Spacemaker

#C0272
TRANSPORTATION AND CONSTRUCTION
Digitalisering i byggebransjen

Anett Andreassen

Direktør digitalisering og utvikling

Digibygg